Точечная застройка: проблемы ПОС и не только

Количество объектов, строительство которых предполагается осуществлять в условиях сложившейся городской застройки значительное.

Недостаточная оценка условий строительства ведет к замечаниям экспертизы с последующим внесением изменений в раздел ПОС, что влечет не только корректировку текстовой и графической части раздела, но также увеличение сроков прохождение экспертизы, в т.ч. за счет возникновения необходимости получения определенных согласований, изменения задания на проектирование и т.п.

Разберем как влияет на организационно-технологические решения при строительстве размещение проектируемого объекта в условиях сложившейся городской застройки.

Особенности, которые необходимо учитывать при разработке проекта в условиях сложившейся застройки:

1. Стесненность территории: Недостаточно места для складирования материалов, размещения техники и бытовок;
2. Инженерные сети: большое количество подземных коммуникаций (кабели, трубы), которые нельзя повредить;
3. Влияние на соседние здания: риск повреждения или осадки фундамента стоящих рядом зданий и сооружений;
4. Ограничение по шуму и времени производства работ: запрет на шумные работы в ночные часы и строгие экологические нормы;
5. Безопасность людей: высокий пешеходный и автомобильный трафик рядом со стройкой.

Перед разработкой раздела ПОС производится комплексная оценка исходных материалов, на основании которых выполняют разработку соответствующих мероприятий в проекте.

Еще до начала проектирования необходимо определить наличие или отсутствие стесненности строительной площадки!

В соответствии с п. 53.1 п.п. «в» Приказа Минстроя России от 04.08.2020 N 421/пр (ред. от 30.01.2024) «Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации» стесненные условия населенных пунктов определяются наличием трех из перечисленных факторов:

1. интенсивное движение городского транспорта и пешеходов в непосредственной близости (в пределах 50 метров) от зоны производства работ;
2. сети подземных коммуникаций, подлежащие перекладке или подвеске;
3. расположение объектов капитального строительства и сохраняемых зеленых насаждений в непосредственной близости (в пределах 50 метров) от зоны производства работ;
4. стесненные условия или невозможность складирования материалов;
5. ограничение поворота стрелы грузоподъемного крана в соответствии с данными проекта организации строительства.

Наличие стесненных условий может являться основанием для использования дополнительных территорий в целях организации строительства. Возможность использования дополнительных территорий наиболее разумно предусматривать уже в процессе проектирования.

Согласно СП 48.13330.2019 п.7.7, п.7.12 использование дополнительных территорий на период строительства должно быть согласовано с собственниками этих территорий.

Довольно редко, но бывает, что приходится прибегать к перекрытию существующих улиц. Данное решение еще на стадии проектирования должно быть согласовано с управлением Министерства внутренних дел Российской Федерации (ГИБДД) и учреждениями транспорта и связи органа местного самоуправления.

На основании СП 48.13330.2019, п.7.5: Мероприятия по закрытию улиц, ограничению движения транспорта, изменению движения общественного транспорта, предусмотренные строительным генеральным планом и согласованные при его разработке, перед началом работ окончательно согласовываются застройщиком (техническим заказчиком) с управлением Министерства внутренних дел Российской Федерации (ГИБДД) и учреждениями транспорта и связи органа местного самоуправления. После исчезновения необходимости в ограничениях указанные органы должны быть поставлены в известность.

На основании отчета об инженерно-геологических (ИГИ) и инженерно-геодезических изысканиях (ИГДИ) принимаются ключевые технические решения по обращению с существующими инженерными сетями.

Главная цель — обеспечить сохранность коммуникаций и безопасность строительных работ.

В зависимости от глубины заложения сетей, характеристик грунта и расположения будущего здания выбирают один из трех вариантов: перенос, закрепление или подвеска.

Данные решения находят свое отражение в разделе ПОС.

Сравнительный анализ решений по инженерным сетям

При нахождении в непосредственной близости от строительной площадки существующих зданий/сооружений при разработке Проекта организации строительства определяется необходимость и мероприятия по организации мониторинга существующих зданий на период строительства.

Мероприятия по мониторингу существующих зданий, расположенных вблизи проектируемого, разрабатываются в случае:

• забивных свай вблизи строящего здания ближе 25 м (СП24.13330 п.7.6.6);
• в зоне влияния котлована строящего здания (СП 22.13330.2016 п.9.36).

Мероприятия по проведению мониторинга определены п.12.5 СП 22.13330.2016, ГОСТ 31937-2024, СП 305.1325800.2017.

В разделе ПОС устанавливается время выполнения строительно-монтажных работ в непосредственной близости от сложившейся застройки.

В ходе разработки раздела предусматривается комплекс мер безопасности при производстве строительно-монтажных работ (СМР), который включает организационные, технические и санитарно- гигиенические мероприятия и средства индивидуальной защиты, регламентированные Правилами по охране труда при строительстве, реконструкции и ремонте.

Организационные мероприятия:

• Обучение и допуски: Проведение вводного, первичного и повторного инструктажей, проверка знаний требований охраны труда и электробезопасности.
• Оформление документов: Оформление акта- допуска и наряда- допуска на производство работ повышенной опасности (на высоте, в охранных зонах).
• Контроль: Организация трехступенчатого контроля за состоянием охраны труда на строительном объекте.

Технические мероприятия:

• Ограждение площадки: Установка временного ограждения (высотой не менее 2,2 метра в населенных пунктах, с защитным козырьком для пешеходов), организация контрольно- пропускного режима.
• Мероприятия по сокращению опасной зоны крана предусматриваются в соответствии с п.6.1.5 СНиП 12-03-2001, п. Ж.5 приложения Ж СНиП 12-03-2001 (защитные экраны по стене здания согласно МДС 12-62.2012, системы ограничения зоны работы крана (СОЗР).
• Обозначение опасных зон работы крана.
• Безопасность на высоте: Осуществление работ с применение защитных ограждений, лесов, страховочных систем при перепадах по высоте от 1,8 метра. Обязательные осмотры лесов перед сменой и каждые 10 дней.
• Пожарная безопасность и механизация: Размещение средств пожаротушения на расстоянии не менее 20 метров от источника риска, ограничение скорости движения транспорта по строительной площадке до 10 км/ч.

Средства защиты и гигиена:

• СИЗ: Обязательное ношение защитных касок и специализированных средств индивидуальной защиты для всех работающих на объекте.
• Бытовые условия: Оборудование санитарно- бытовых помещений, включая установку биотуалетов.

Таким образом, при выполнении строительно- монтажных работ в условиях сложившейся городской застройки следует учитывать особенности, которые необходимо отразить в разделе «Проект организации строительства».

Обоснованное и грамотное отображение условий строительной площадки в проекте позволит:

• избежать значительной корректировки как самого раздела, так и смежных разделов при прохождении экспертизы;
• не создавать конфликтные ситуации между заказчиком и исполнителем по поводу увеличения сроков разработки раздела проекта;
• более точно определить сроки работ и расходы на машины и механизмы.

Чтобы Ваш проект прошёл экспертизу с первого раза и успешно построился в нашем экспертном центре Вам всегда доступны:

• качественная негосударственная экспертиза ПСД и РИИ или внесенных в нее изменений, в том числе (ЦИМ, ЦИММ);
• консультирование на этапе подготовки задания на проектирование (в том числе аудит ЗнП/ТЗ) и сбора исходно-разрешительной документации;
• консультирование и содействие при подготовке ЗнП или разделов проекта в XML-формате;
• экспертное сопровождение и повторные экспертизы после получения РнС;
• услуги главных специалистов проектно-изыскательским организациям, у которых имеется потребность в наставнике для начинающих инженеров-проектировщиков или нормоконтроле по любым разделам проектов и/или видам изысканий;
• оценка и/или доработка информационных моделей (ИЦММ и ЦИМ), разрабатываемых в составе проектной документации и сопровождение/защита перед госэкспертизой и/или заказчиком.