И снова про ГПЗУ и дату на градплане…

Часто можно услышать от проектировщиков или застройщиков: «Да зачем нам этот ГПЗУ? Получим потом, например, в ходе ПИР. Давайте скорее начинать проектирование!»

Согласно ст.57.3 Градостроительного кодекса РФ, Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка, т.е. по сути является паспортом земельного участка.

Правообладатель земельного участка может получить ГПЗУ в Администрации муниципального образования, на территории которого расположен предусмотренный к застройке земельный участок, абсолютно бесплатно и по регламенту в срок не более 14 дней.

ГПЗУ регламентирует, какие объекты могут размещаться на данном земельном участке и с какими параметрами.

Ситуаций может быть множество, и чтобы их избежать, проектирование стоит начинать только после получения ГПЗУ!!!

То есть, если начать проектирование до получения ГПЗУ, то есть риск проделать большую работу, а после его получения окажется, что объект с заданными заказчиком параметрами на этом участке размещен быть не может.

Рассмотрим несколько частых ситуаций:

Ситуация №1:

На участке уже был расположен, допустим, склад, и заказчик решил его реконструировать, надстроить второй этаж, а за время владения участком, поменяли Правила застройки города и теперь участок расположен не в производственной зоне, а в зоне жилой застройки. И, соответственно, реконструкция этого здания с действующим функционалом будет невозможна. Но использование данного объекта с данным функционалом без реконструкции, возможно.

Ситуация №2:

Заказчик запланировал построить 16-тиэтажный жилой дом, уверен в своих планах и возможностях. Дает задание проектировщику, который дает в свою очередь задание изыскателям. И вот скважины пробурены из расчета на 16-тиэтажный дом, нагрузки на инженерные сети собраны, возможно даже ТУ получены, заказчик предоставляет ГПЗУ, в котором допустима только среднеэтажная застройка, т.е. только до 8 этажей. Соответственно часть проделанной работы становится неактуальна, бурить можно было и меньше, нагрузок можно было запрашивать меньше, заказчик терпит убытки, которых можно было избежать.

Ситуация №3:

У Заказчика есть действующий ГПЗУ, но проектные работы затянулись, и на момент поступления документации в органы экспертизы, или даже в период прохождения экспертизы срок действия ГПЗУ истек. Нужно ли менять, ведь задание было выдано на основании действующего на момент заключения договора градостроительного плана? Да, нужно. Кроме того, актуальный ГПЗУ необходим и для получения Разрешения на строительство, номер ГПЗУ указывается в Разрешении на строительство, и если вдруг заказчик актуализировал ГПЗУ после получения положительного заключения и после этого подал документы на Разрешение на строительство, то вероятнее всего получит отказ, т.к. в заключении указан другой номер ГПЗУ.

То есть в ситуации актуализации ГПЗУ в процессе прохождения экспертизы, возможен такой вариант, что изменились какие-то технические регламенты, а изменения в последнее время в документы вносятся часто, и, соответственно, потребуется корректировать проектные решения.

Данная дата очень важна и указывается в выводах положительного заключения экспертизы.

Следует отметить, что если в процессе проектирования вступили в силу новые технические регламенты, наиболее предпочтительные для заказчика, то возможно «легализовать» их применение получением актуализированного ГПЗУ, дата выдачи которого будет после вступления в силу «выгодных» нормативных требований.

Часто встречается следующая ошибка: проектировщик указывает в Пояснительной записке в реквизитах ГПЗУ не дату выдачи ГПЗУ, а дату заявления на выдачу, также содержащуюся в ГПЗУ, что некорректно, а ведь это может привести к неправильно принятым техническим решениям.

Бывает так, что объект получил Положительное заключение экспертизы, Разрешение на строительство, строился без изменений и повторных экспертиз, но на этапе ввода в эксплуатацию срок действия ГПЗУ истек. В таком случае актуализировать ГПЗУ не нужно!

А вот если в проектную документацию вносятся изменения, которые требуют повторной экспертизы и получения нового разрешения на строительство, то ГПЗУ должен быть актуален, т.е. не старше трех лет!

В такой ситуации часто встает вопрос о том в соответствии с какими нормами следует вносить изменения (какие требования учитывать: действующие при разработке проекта или ныне действующие редакции норм и правил)?

На что важно обратить внимание при получении ГПЗУ?

Проектируемый объект должен соответствовать виду разрешенного использования, указанном в п.2.2 ГПЗУ.

При этом размещение объектов, относящихся к условно-разрешенному виду использования, выполняется только с учетом требований ст.39 Градостроительного кодекса РФ, т.е. должно быть получено Разрешение в Администрации. А вспомогательные виды разрешенного использования, допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними, согласно п.1.3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.

Проектируемые объекты должны быть расположены с учетом границы допустимого размещения. При этом в разных муниципальных образованиях данные границы могут иметь разные наименования: в каких-то граница допустимого размещения объектов капитального строительства, в каких-то граница допустимого размещения зданий, строений, сооружений, т.е. даже некапитальных, в каких-то могут отдельно регламентироваться отступы до надземных или подземных частей ОКС.

Также большое внимание стоит обратить на градостроительные регламенты, указанные в п.2.3 ГПЗУ, как правило коэффициент застройки, коэффициент интенсивности, количество этажей, а также параметры, согласно утвержденной документации по планировке территории, причем, могут быть указаны как максимальные параметры объектов, так и минимальные.

Возможно получение разрешения на отклонение от предельных параметров ГПЗУ, в соответствии с ч. 1 ст. 40 Градостроительного Кодекса РФ, но данный процесс как правило не быстрый, и положительный результат не гарантирован.

Немаловажный пункт — п.5, где указаны зоны с особыми условиями использования территории. У каждой зоны свои регламенты, требования и ограничения, все они должны быть учтены при разработке проектной документации.

И также, в 2022 году дополнительно введен п.12 — о требованиях к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства (при наличии). Под действие данных требований, как правило попадают не все участки. Но согласование АГО может занять продолжительное время, и это стоит учитывать.

Конечно, при разработке проектной документации стоит учитывать всю информацию согласно ГПЗУ, но мы постарались выделить основное.